邵陽新聞網(wǎng)3月31日訊（通訊員 劉三紅 付軍慧）在商品房預(yù)售交易中，購房者通常采用按揭貸款方式緩解資金壓力。根據(jù)行業(yè)慣例，銀行對于在建工程的預(yù)售商品房會先行辦理抵押權(quán)預(yù)告登記以控制風(fēng)險(xiǎn)。然而，當(dāng)購房者出現(xiàn)斷供，而預(yù)售商品房又還沒進(jìn)行所有權(quán)首次登記的情形時(shí)，銀行能否直接行使抵押權(quán)并就抵押物優(yōu)先受償？近日，洞口縣人民法院審理了一起未能按時(shí)償還購房貸款引起的金融借款合同糾紛，判決駁回銀行關(guān)于行使抵押權(quán)及優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求。

基本案情：

2020年3月，徐某某夫婦與某置業(yè)公司、洞口某銀行簽訂《商業(yè)用房借款擔(dān)保合同》，約定貸款22萬元購房，并以所購房產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保，置業(yè)公司提供連帶責(zé)任保證。當(dāng)月雖完成抵押權(quán)預(yù)告登記，但涉案房屋至今未辦理所有權(quán)首次登記。自2024年1月起，徐某某夫婦未按約還貸，銀行遂提起訴訟，要求宣布貸款提前到期，三被告連帶清償本息，并主張對抵押房產(chǎn)行使優(yōu)先受償權(quán)。

法院判決：

法院審理后認(rèn)為，徐某某夫婦及某置業(yè)公司與洞口某銀行簽訂《商業(yè)用房借款擔(dān)保合同》合法有效。徐某某夫婦未按期償還貸款本息，構(gòu)成違約，洞口某銀行有權(quán)依合同約定宣布案涉貸款提前到期并收回已發(fā)放的借款本息。但是抵押權(quán)預(yù)告登記僅產(chǎn)生將來物權(quán)變動的請求權(quán)，因涉案房產(chǎn)未完成所有權(quán)首次登記，抵押權(quán)尚未依法設(shè)立，故駁回銀行對房產(chǎn)的優(yōu)先受償請求。置業(yè)公司作為連帶責(zé)任保證人，且在保證期間內(nèi)被主張權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

法官說法：

抵押權(quán)預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持。房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是抵押登記條件成就或約定期限屆滿辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并非對涉案房屋享有抵押權(quán)。

預(yù)告登記權(quán)利人雖可對抗后續(xù)物權(quán)變動，但未經(jīng)正式登記不能直接取得物權(quán)效力。這對金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理具有警示作用——在預(yù)售商品房貸款業(yè)務(wù)中，應(yīng)加強(qiáng)貸前審查，確保開發(fā)進(jìn)度與登記條件相匹配；對購房者而言，亦需充分認(rèn)知預(yù)告登記與正式抵押的法律差異，避免誤判違約責(zé)任后果。

法條鏈接：

《中華人民共和國民法典》

第六百六十七條  借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。

第六百七十四條  借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付利息。對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定，借款期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時(shí)一并支付；借款期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時(shí)一并支付。

第六百七十五條  借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限返還借款。對借款期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，借款人可以隨時(shí)返還；貸款人可以催告借款人在合理期限內(nèi)返還。

第六百七十六條  借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當(dāng)按照約定或者國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息。

第六百八十八條  當(dāng)事人在保證合同中約定保證人和債務(wù)人對債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，為連帶責(zé)任保證。

連帶責(zé)任保證的債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形時(shí)，債權(quán)人可以請求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以請求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。

第六百九十一條  保證的范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》

第五十二條第一款  當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。